鹤壁市土地储备实施办法
河南省鹤壁市人民政府办公室
鹤壁市土地储备实施办法
第一章 总 则
第一条 为加强土地资产管理，优化土地资源配置，合理利用土地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 鹤壁市城市规划区范围内国有土地储备工作,适用本办法。
第三条 本办法所称土地储备，是指市土地收购储备中心受市政府委托依据本办法的规定，运用市场机制，将通过征用、收回、收购等方式取得的国有土地依法储存，进行前期开发利用，以供应和调控城市各类建设用地的需求，确保政府垄断土地一级市场的行为。
第四条 市土地收购储备中心受市政府委托，在鹤壁市土地收购储备管理委员会指导和监管下，代表政府实施土地收购、储备和出让的前期准备工作。
第五条 城市规划区范围内的下列国有土地应当进行储备：
（一）无土地使用权人或者土地使用权人不明的土地；
（二）新征建设用地。国家重点工程、市政基础设施等项目用地除外；
（三）土地使用期限已满被依法收回的土地；
（四）被依法收回的荒芜、闲置的国有土地；
（五）其它可以依法收回的土地；
（六）因单位搬迁、解散、撤消、破产、产业结构调整或者其他原因调整出的原划拨的国有土地；
（七）以出让方式取得土地使用权后无力继续开发和又不具备转让条件的土地；
（八）因依法实施城市规划或进行旧城区改造，市政府指令收购的土地；
（九）土地使用权人申请市土地收购储备中心收购的土地；
（十）其他需要进行储备的国有土地。
第六条 土地储备实行申报制度。城市规划区范围内凡符合本办法规定的储备条件的国有土地，其土地使用权人应当向市土地收购储备中心申请土地储备。
第七条 市土地收购储备中心应根据产业结构调整及城市建 设规划和市区土地的实际利用状况，制定土地储备计划。土地储备根据计划和规划，可以采取实物储备、定金或赊账储备、红线储备等多种储备方式。
第八条 市土地收购储备中心可以依照法律、法规及本办法的规定将新征建设用地、依法收回、收购的土地进行前期开发利用及预出让土地使用权。
土地收购储备应依法办理土地权属变更登记手续。
第九条 市国土、财政、计划、规划、建设、房产、经济等部门应按各自职责，做好土地储备的相关工作。
第十条 土地使用权被依法收回或收购的单位或个人,必须按期交付土地，并做好土地储备的相关工作。
第二章 土地使用权收购储备
第十一条 无土地使用权人或者土地使用权人不明的土地和依法收回的土地、新征建设用地，直接由市土地收购储备中心进行土地储备。
收回土地的程序，按法律、法规规定的程序进行。
第十二条 集体土地征用储备的程序：
（一）市土地收购储备中心持拟征用地块的界址图，申请规划选址，规划部门及时提供规划选址定点红线图。
（二）市土地收购储备中心持规划选址定点红线图及有关资料，办理征地报批手续，征地事务工作可委托有关部门办理。经济技术开发区规划范围内的，由经济技术开发区土地办负责征地事务工作。发生的税费由市土地收购储备中心支付。
（三）经有批准权的人民政府批准征用后纳入储备。
第十三条 本办法第十一条以外，需储备的土地，由市土地收购储备中心按规定进行收购。
第十四条 土地收购的程序：
（一）申请收购。凡符合储备条件的土地，其土地使用权人向市土地收购储备中心申请收购。
（二）权属核查。市土地收购储备中心对申请人提供的土地和地上物权属、土地面积、地上物面积、四至范围、土地用途等情况进行实地调查和审核。
（三）征询意见。市土地收购储备中心根据申请人提出的申请和实地核查情况，向市城市规划行政主管部门征求控制性详规意见。
（四）费用测算。市土地收购储备中心根据调查审核结果，会同有关部门进行土地收购补偿费用的测算评估；实行土地置换的，要进行相应的土地费用测算。
（五）方案报批。市土地收购储备中心根据土地权属调查、收购费用测算的结果，提出土地收购的具体方案，报市土地收购储备管理委员会审批。
（六）签订收购合同。收购方案经批准后，由市土地收购储备中心与原土地使用权人签订《国有土地使用权收购合同》。
（七）收购补偿。市土地收购储备中心根据《国有土地使用权收购合同》约定的金额、期限和方式，向原土地使用权人支付土地收购补偿费用；实行土地置换的，进行土地置换的差价结算。
（八）权属变更。市土地收购储备中心根据《国有土地使用权收购合同》约定支付收购定金后，原土地使用权人与市土地收购储备中心共同向市国土部门、房产管理部门申请办理权属变更登记手续，并向市规划部门备案。
（九）交付土地。根据合同约定的期限和方式，原土地使用权人向市土地收购储备中心交付被收购的土地和地上建筑物；被收购的土地使用权一经交付，即纳入土地储备。
第十五条 土地使用权人申请土地收购必须提供下列资料：
（一）土地收购申请书；
（二）法人资格证明书；
（三）授权委托书；
（四）营业执照；
（五）土地使用权合法凭证；
（六）房屋所有权合法凭证；
（七）土地平面图；
（八）主管部门意见；
（九）市土地收购储备中心认为其他需要提交的资料。
第十六条 《国有土地使用权收购合同》一经签订，即产生法律效力，双方当事人必须全面履行合同约定的各项义务。
第十七条 实施收购的土地属以出让方式取得的，原《国有土地使用权出让合同》自《国有土地使用权收购合同》生效之日起予以解除。
第十八条 土地收购补偿费可通过以下方式确定：
（一）土地收购补偿费按收购土地的开发成本确定。其中，出让的土地使用权的收购补偿费还应包括对土地使用权人已支付的土地出让金的补偿，但应扣除原土地使用权人已实际使用土地期间应付出的出让金部分。
（二）由市土地评估机构依据市政府公布的市区基准地价和国家有关规定进行评估，并经市国土资源局依法确定。
（三）按住宅用地和工业用地基准地价开发成本部分的中间价确定。
（四）按收购合同约定的土地拍卖、招标所得的比例确定。
以土地置换方式进行储备的，按本条（一）、（二）、（三）、（四）项规定的方式分别确定置换土地收购补偿费，由市土地收购储备中心与原土地使用权人结算差价。
第三章 储备土地前期开发利用
第十九条 市土地收购储备中心可以对收购储备的土地通过以下方式进行土地前期开发利用：
（一）前期开发。市土地收购储备中心在储备土地预出让或招标、拍卖前，完成储备土地地上建筑物及附属物的拆迁、土地平整和设施配套等前期开发工作。
（二）土地利用。原土地使用权人交付土地后，储备土地预出让或招标、拍卖前，市土地收购储备中心可以将储备的土地单独或连同地上建筑物依法出租、抵押、临时改变用途。
第二十条 储备土地前期开发利用中涉及土地使用权单独或连同地上建筑物出租、抵押、临时改变用途及地上建筑物、附属物拆迁的，市土地收购储备中心持有关用地批准文件及《国有土地使用权收购合同》，依法到有关部门办理审批或登记手续。
第二十一条 储备土地前期开发利用活动应当遵守国家法 律、法规、规章和市政府的有关规定，不得损害公众利益。
第四章 储备土地的信息发布
第二十二条 储备土地的信息发布，是指市土地收购储备中心依据国家有关规定，将其储备土地的位置、四至范围、面积、用途以及拟定的招商方案，定期向社会公布的行为。
第二十三条 市土地收购储备中心储备土地的信息，应当每 季度发布一次。发布的同时，应抄送有关部门备案。
第二十四条 储备土地的信息发布，应当与建设用地信息发布制度相衔接，按照建设用地信息发布的要求，实施储备土地的信息发布。
第五章 土地供应、土地使用权预出让
第二十五条 储备土地使用权预出让，是指市土地收购储备中心受市政府委托将收购储备的土地进行出让前的准备、约定开发单位、收取土地开发补偿费用的行为。
第二十六条 市土地收购储备中心应对拟出让的储备土地的 收购、前期开发成本进行测算，拟定储备土地的招商方案。
第二十七条 城市规划区内的储备土地使用权，用于商业、旅游、娱乐和商品住宅项目建设的，应通过招标、拍卖、挂牌出让的形式确定开发单位。其他储备土地使用权，可通过招标、拍卖、挂牌出让的形式确定开发单位，也可通过协议形式约定开发单位。
第二十八条 以招标、拍卖、挂牌出让形式直接出让储备土地使用权的，由市国土资源局按照法律、法规、规章的规定组织招标、拍卖、挂牌。
第二十九条 以协议形式进行储备土地使用权预出让按下列程序进行：
（一）确定土地预出让地块。市土地收购储备中心根据土地储备方案及规划条件，确定拟出让土地的位置、四至范围、土地面积及用途。
（二）发布预出让信息。市土地收购储备中心根据储备土地的实际情况，对条件成熟的土地公开发布土地使用权预出让信息。
（三）审查开发资信。由开发单位提出申请，市土地收购储备中心对开发单位资信进行审查；属经济技术开发区规划范围内的，由经济技术开发区和市土地收购储备中心对开发单位资信进行审查。
（四）约定开发单位。市土地收购储备中心与提出申请的开发单位按照我市公布的基准地价，对开发条件、资金支付方式、支付期限、交地期限等方面进行协商，约定受让的开发单位；经济技术开发区规划范围内的，由经济技术开发区和市土地收购储备中心约定开发单位，地价由经济技术开发区根据我市基准地价商市国土资源局后，市国土资源局报市政府批准。
（五）预出让方案报批。开发单位约定后，市土地收购储备中心填写《国有土地使用权预出让报批表》，将储备土地使用权预出让方案提请市国土资源局审查，由市政府审批。
（六）签订预出让协议。市土地收购储备中心与约定的开发单位签订《国有土地使用权预出让协议书》，《国有土地使用权预出让协议书》作为《国有土地使用权出让合同》的附件。
（七）支付补偿费用。开发单位应根据协议约定的期限、金额和方式，向市土地收购储备中心支付土地开发补偿费用。开发单位持《国有土地使用权预出让协议书》分别向计划、规划部门办理有关审批手续，并向市国土部门申请办理建设用地审批及土地正式出让手续。
第三十条 招标、拍卖、挂牌出让或者以协议方式供地所得出让金按规定上缴市财政。
第三十一条 《国有土地使用权预出让协议书》应具备以下内容：
（一）土地的位置、面积；
（二）规划用途、规划指标；
（三）土地开发补偿费的金额、付款进度和方式；
（四）交付土地的期限和方式；
（五）双方约定的其它权利和义务；
（六）违约责任；
（七）纠纷的处理。
第三十二条 土地开发补偿费包括土地收购、储备、预出让过程中发生的实际成本。
第六章 储备中心资金运作管理
第三十三条 储备土地资金运作受市财政部门的管理与监督。
第三十四条 市土地收购储备中心的收购储备资本金由市财政拨款。市土地收购储备管理委员会根据市土地收购储备中心实际需求，按宗地将土地收益的一定比例注入市土地收购储备中心，逐步充实资本金，增强土地收购储备能力。
第三十五条 市土地收购储备中心可以采取贷款等融资途径，筹集、管理储备资金。
第三十六条 储备土地经市国土资源局出让后，土地出让金按规定上缴市财政专户，市财政按照土地净收益的5%返还市土地收购储备中心作为业务经费。
第七章 法律责任
第三十七条 土地使用权符合收购条件、土地使用权人未申请进行土地储备而擅自转让土地使用权及其地上建筑物、附属物的，有关部门不得为其办理审批和登记手续。
第三十八条 市土地收购储备中心未按本办法规定支付土地收购补偿费的，原土地使用权人有权解除收购合同。
第三十九条 原土地使用权人未按本办法规定交付被收购的土地及地上建筑物的，或者在交付土地的同时，擅自处理其地上建筑物、附属物的，市土地收购储备中心有权要求原土地使用权人改正并继续履行合同。原土地使用权人逾期不履行的，由市土地收购储备中心申请人民法院强制执行，并可要求原土地使用权人赔偿相应的经济损失。
第四十条 开发单位未按本办法规定交纳土地开发补偿费的，市土地收购储备中心有权解除储备土地使用权预出让协议，其交付的定金不予返还，并可要求预约的开发单位赔偿相应的经济损失。
第四十一条 开发单位未按本办法规定依法办理用地审批及土地出让手续的，市土地收购储备中心有权解除预出让协议,已交付的定金不予返还。
第四十二条 有关土地收购储备、前期开发利用、预出让中的其他纠纷，争议双方可在合同或协议中约定向仲裁机构申请仲裁或者依法向人民法院提起诉讼。
第四十三条 土地储备工作人员玩忽职守、滥用职权、给国家、集体造成重大损失和利用职务上的便利，索取或非法收受他人财物，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，给予相应的行政处分。
第八章 附 则
第四十四条 本办法由市政府法制办公室负责解释。
第四十五条 本办法自发布之日起施行。
鹤壁市人民政府办公室
2003年4月30日印发
浅谈法官独立审判制度
江总书记在中共十五大报告中明确提出，“推进司法改革，从制度上保证司法机关依法独立公正地行使审判权和检察权”，是加强法制建设的重要内容。改革开放以来，我国的法制建设确已取得了明显进步，尤其是市场经济的立法体系已经初步建立。近年来，人民法院内部的改革步伐也明显加快，特别是《人民法院五年改革纲要》出台后，全国法院系统内部的改革已掀起了一个高潮。围绕“公正与效率”，人民法院开展了一系列的改革，如：内设机构改革、组织形式改革、审判方式改革等等。在此，笔者仅就法官独立审判制度谈谈自己的一点粗浅看法。
所谓法官独立审判制度，是指法官享有全权审理和裁判案件的权利，同时，对自己的不正确或错误裁判承担完全责任的审判工作制度。众所周知，司法权是中立性权力，司法权若不保持中立，法治便无法推行。保持司法中立，需满足两个基本条件：一是独立审判，法官除向法律负责外，不向任何机关负责；二是在体制上司法权只接受监督，不接受命令。因此，在赋予法官的独立地位和相对较大的权力的情况下，必须建立和完善明确的法官责任制。从诉讼制度的发展来看，一方面是世界各国的立法及司法实践不断重视和强调法官的主动精神和创造意识，表现为立法中一般性条款受到重视和司法中自由裁量权的运用。而另一方面，制度上对法官个人行为的制约也越来越趋于强化。建立法官的独立审判制度也是培养、锻造精英法官、建设法官职业化的需要。总之，更应当成为我国当前审判方式改革所追求的目标。
宪法所规定的法院独立行使审判权，实际上体现为法官独立行使审判权。笔者认为这是一个有机的整体。法院的审判活动并不是抽象的，而是由法官具体体现的。法官不独立，法院的独立，审判权的独立都无从谈起。有一种观点认为，中国是法院依法独立审判，不是法官独立审判，这一体制决定了有些案件不能由法官说了算。笔者认为这一看法显然不妥。第一，现行的审判体制，其中许多作法是建国初期乃至解放前革命根据地的法院的习惯性延续。
即是特定历史条件下，基于实体法、程序法都缺乏，审判员的水平普遍不高的情形而产生的。现在的情况又不一样了。第二，所谓法院独立审判而不是法官独立审判，其具体作法之一是案件由庭长、院长审批，而实际上庭长、院长的这一权限并无法律依据。这样做，其实超越了法律赋予其应有的职权范围。《人民法院组织法》和《民事诉讼法》以及《刑事诉讼法》都明确规定人民法院审理案件实行合议制和独任制，换言之，只有合议庭和独任审判员才是法定的审判组织，其他任何组织及个人，包括人民法院内部除审判委员会以外的组织和个人，都不能代替行使审判权。第三，法官不独立的结果，是约束机制缺乏、责任不明确。强化审批的初衷，是担心法官权力大了会“搞鬼”，于是层层汇报、层层把关、层层审批，其实这样做照样可以搞鬼，而且承办人可以不负责任，由于案件层层审批，大量案件由庭长、院长或审判委员会决定，案件审理的好坏不能与法官个人的责任联系，即使是错案，承办人也可以一推了之，找不到负责任者。更为严重的是，责任不明为徇私舞弊创造了条件，审判人员可以在集体的名义下，行个人私利，而且不会或难以受到追究。
尤其应当看到，在这样一种体制下，法官容易养成不思进取的惰习。当个人法律素养的高下并不决定案件的审理的时候，恐怕没有太多的人会费心去钻研业务，也不会在乎案件处理的质量。这样做的结果，是使法官成为一种人人皆可为之的职业，法官职业的专业技术性荡然无存。
因此，笔者认为，我们各级法院应当进一步建立和完善法官独立审判及责任制，将独立审判落实到法官个人，确立法官在诉讼中独立的地位、权利和责任，明确责任制，使法院的院长、庭长等行政高中层领导放弃对审判组织承办的案件的审批和干涉，从“案必躬亲”中解脱出来。这样，法院院长可以将主要精力置于领导法院的全面工作上，庭长可将主要精力放于分类组织安排依法应由本庭审理的案件，负责对本庭承办的案件进行总结和研究指导，配合法院内部的其他机构抓好本庭司法行政工作等，从而真正发挥其职能。
法官的独立审判，首先要求法官独立公正地审判，为此需要完善一整套机制，可以通过制定严格的法官职业道德和职业纪律达到，从制度上进行制约和限制，以保障司法公正。
1、认真贯彻执行《法官职业道德基本准则》。通过法官职业道德教育，提高法官的内在职业道德素养，培养法官的新型司法理念，为独立审判，公正司法打下坚实的思想基础。
2、将公开审判落到实处。公开审判，在有的地方亦称“一步到庭”、“直接开庭”等。自审判方式改革以来，各地都在民商案件审判中加强公开审判方式。这种方式都在不同程度上强化了庭审功能，强化了当事人的举证责任。特别是通过公开审判，在法庭上讲清事实、说明是非，极大地保障了裁决的公正性；树立了法院和法官“讲理、公正、廉洁”的形象；也确有助于防腐倡廉。所以，公开审判方式已受到法院和人民群众的普遍欢迎。另外，公开审判也为锻炼法官提供了条件。公开审判，使法庭成为法官履行职务的主要活动舞台，这就要求法官不仅要有较高的政治素质，深厚的法律理论知识；还要有丰富的审判经验和较强的组织公开审判的能力。公开审理的法庭既是检验法官能力的场所，又是法官增长才干的课堂。
3、必须明确规定法官不得介入庭外的事实调查活动。《中华人民共和国法官法》第32条第12项规定：“法官不得私自会见当事人及其代理人，接受当事人及代理人的请客送礼。”尽管合理，但缺乏制度的保障。实践中，由于法官与当事人、代理人接触太多，打成一片，给腐败现象的滋生提供了机会。“案子一进门，两头都托人”；有的甚至由当事人一方或当事人的律师付费，到外地直接采证或办案，或与一方当事人一同办案。杜绝此类现象发生，第一，我们必须认真贯彻执行最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》，积极推行当事人举证，保持法官的中立地位；第二，应当弱化庭前活动，强化庭审活动。笔者认为，案件的事实部分，应由当事人在法庭上通过提供证据或辩论来认定，法官在开庭前绝对不得与当事人或其律师私自见面。此项要求，既要作为工作纪律来约束案件承办人，也应化作相应的诉讼制度体现在审判程序上。
4、必须建立错案追究制。我们在给法官自由裁量权的同时，也要给其加大监督、加大责任。在人民法院外部对法官进行监督的同时，法院内部也应加大监督追究力度。对构成错案追究的法官在内部应予追究，并将此项工作列入法官考核的范围。
独立审判和法官责任制，其前提是要求法官具有较强的政治及业务素质。在诉讼过程中，无论是对案件事实的认识确定，证据的审查判断，还是对所适用的法律的选择，都不能不受到审判主体自己的世界观、社会政治见解、价值取向、文化水平、专业修养、思维能力、审判经验、禀性情操、情感思想以至生活经历、生理状况等诸多因素的影响和限制，在赋予法官全权审理案件的权利和责任后，法官要想办好案子，就必须精通业务，提高水平。从制度上也应完善以下配置。
1、法官的任职资格及选拔淘汰机制。法官应少而精。法官的选拔应由专门的机关负责进行。建议成立“法官资格审查考核委员会”，专门负责法官的考试考核及选拔录用。初任法官除必须经过全国司法统考过关外，还应从事法律工作一定年限，也就是说法官应有一定的司法实践经验或法律工作经验，从未从事法律方面工作者，不能立即担任法官。
2、法官的考核。应该说，对法官实行考核，在我国已经形成制度，《中华人民共和国法官法》就在其第八章专门规定了“考核”。不过从实际运作来看，现实所实行的考核，尤其是对法律知识的考核往往流于形式。具体表现在：一是内容过于简单、公式化、单一化，不足以考出真水平；二是考核均由法院内部自己掌握，甚至是本院自己组织，缺乏约束。如《中华人民共和国法官法》第21条就规定：“对法官的考核，由所在人民法院组织实施”。
真正意义上的法官考核，应该不仅仅是对某个或某些概念、名词的记忆或解释，而应是对法律的实际掌握和运用，对具体案件的分析及断判，对证据的辨别和取舍以及公开审理中对法庭庭审的组织驾驭，办案质量、判决书的制作、庭审的表现等。另外，还应当包括对法官个人品行、工作业绩等的考核，并且将这种考核的结果作为确定法官等级的依据。
3、法官的淘汰。对于考核不合格的法官，应安排其从事其他工作。
4、强调法官职业的技术性，否定其行政性。根据《中华人民共和国法官法》的规定，将法官等级分为若干级别，每个级别内部可再细分，以刺激法官不断努力上进。另外，确定法官等级不应与工龄、行政职务和级别进行套用，应该使法官等级成为法官技术性的评价，彻底否定其行政性。
5、法官应成为高薪阶层。法官收入高于公务员，是世界大多数国家的通例。法官也因此得以跻身上流社会。之所以这样，一是因为法官的职业及其审判行为被视为一种复杂劳动，法官是纠纷的最后裁判者，因此，理应获得较高的物质补偿；二是高薪制更有助于养廉。法官职业的特点决定了法官应尽量避免营利为目的的活动，因而不可能从其他途径获得收入，薪金几乎是唯一的收入来源。这样，国家就必须保证法官享有相对优厚的待遇。实践证明，为了使法官队伍稳定发展，使更多优秀的法律人才进入法院担任法官，并使其能抗拒腐蚀。一方面应不断加强对其进行职业道德教育，与此同时，还应在国家经济发展的基础上，不断提高他们的物质待遇，充分认识以俸养廉的必要性和重要意义。
邹代生 兰平
