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财政部


财政部关于企业房地产开发与交易若干财务处理问题的通知
财政部


国务院各有关部、委、直属机构，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）：
为贯彻落实《中华人民共和国城市房地产管理法》，现对企业房地产开发与交易中的若干财务处理问题，通知如下：
一、企业以出让方式取得的国有土地使用权，应按照取得时实际支付的土地出让金计价，并按其用途分别进行管理。
（一）企业取得的土地使用权用于房地产开发的，支付的出让金计入该房地产的开发成本；企业取得的自用的土地使用权应作为无形资产管理，并在出让合同约定的使用期限内平均摊销。
（二）企业从其他房地产权利人再次转让取得的并作为无形资产管理的土地使用权，其摊销年限按原土地出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用的年限后的剩余年限确定。
（三）企业因改变土地用途，按规定补交的土地出让金，应相应调整土地使用权的入帐价格。重新签定的土地出让合同或变更协议中重新约定土地使用权使用年限的，企业还应据此调整土地使用权的摊销年限。
二、企业以出让方式取得使用权的土地上附有地上建筑物的，应视其用途和作价方式的不同而分别进行管理。
（一）用于房地产开发的土地上的建筑物，按实际支付价款数额计入开发成本，如有清理收益冲减开发成本。
（二）自用土地上的建筑物与土地分开作价的，地上建筑物应按实际支付价款数额计入固定资产。并按规定的折旧方法计提折旧；如房地产实行整体作价，无法明确区分土地与地上建筑物价值的，其地上建筑物的价值可采用评估的办法确定。房地产交易价格扣除地上建筑物价值后作为
土地使用权价值计入无形资产。
三、以出让方式取得土地使用权的企业，因超过出让合同约定的动工开发日期，按规定缴纳的土地闲置费，或因满二年未动工开发，被政府有关部门无偿收回土地使用权而造成的损失，企业可计入当期管理费用。
四、企业以划拨方式取得的土地使用权，应另设备查簿登记管理，不入帐核算。企业向国家交纳的补偿、安置等费用，其土地用于房地产开发的，计入开发成本；自用的，计入地上建筑物的价值。
五、以营利为目的，企业将以划拨方式取得使用权的土地上建成的房产出租的，应将租金中所含土地收益按有关规定上缴国家。其租金收入扣除按规定上交国家的土地收益后的剩余部分计入其他业务收入。
六、企业转让房地产所取得的收入，按下列办法处理：
（一）企业转让属于开发性质的房地产，其收入计入经营收入。企业转让自用的房地产，按下列情况处理：转让合同中土地使用权与地上建筑物分开作价的，土地使用权转让收入计入其他业务收入，该项土地使用权尚未摊销的余额及在转让过程中交纳的有关税费计入其他业务支出。地
上建筑物转让收入扣除清理费、该地上建筑物的残值以及转让过程中交纳的税费后的净收入计入营业外收入；转让合同中实行房地产统一作价的，房地产转让收入扣除该项房地产的帐面净值、清理费、转让过程中交纳的税费和其他费用后的净收入或净支出，计入企业的营业外收入或营业外
支出；企业转让自用职工住房所得的净收入，计入企业的住房周转金。
（二）企业转让以划拨方式取得土地使用权的房地产时，土地使用权的转让应经有关主管部门批准，且受让方需按规定缴纳土地使用权出让金。
有关主管部门决定不办理土地使用权出让手续，其转让收入中包含土地收益的，应将土地收益按有关规定上交国家。
国有农业企业依法转让国家划拨的土地使用权，仍依照《农业企业财务制度》的规定进行处理。
七、本通知自1995年1月1日起执行。



1995年1月1日
教育部 国家发展和改革委员会 财政部


教育部、国家发展改革委、财政部关于中小学危房改造和校舍安全工作有关问题的紧急通知



教财〔2004〕12号


　　全国中小学危改工程实施以来，在各地的重视下，中小学的校舍建设工作进展顺利，总的来看，状况是比较好的，但也还存在一些问题。从近日由教育部、国家发展改革委、财政部组织的专家组对“义教工程”、“危改工程”的检查情况来看，个别工程仍存在不按建设程序违规建设的问题，有的留有严重的质量安全隐患。今年4月26日内蒙古自治区通辽市科尔沁区义庆和镇回民村小学校教室因钢梁扭曲变形导致屋顶塌落，造成人员伤亡事件，就是一起典型的因建设工程属“建筑无工程设计、项目无审批、施工单位无资质”的“三无工程”，并且校舍安全检查不认真，没有及时发现问题的责任事件。校舍改造涉及人民生命安全，必须警钟长鸣。随着汛期来临，确保校舍安全极为重要。为严防校舍倒塌事故的发生，确保广大师生的生命财产安全和工程质量，现就中小学危房改造和校舍安全工作有关问题紧急通知如下：

　　一、各地要认真贯彻《国务院关于进一步加强安全生产工作的决定》精神，落实《教育部、国家发展改革委、财政部、建设部关于进一步加强农村中小学危房改造工程管理的意见》(教财〔2004〕8号)要求，提高对校舍安全和危房改造质量管理工作的认识，健全并落实校舍安全工作的领导责任制。如发生重大校舍安全事故，除追究当事学校和当事人的直接责任外，还要追究相关领导的责任。

　　二、各地要继续完善农村中小学危房改造投入保障机制，建立稳定的中小学危房改造经费渠道。各级政府承诺用于危房改造的资金必须落实到位，严禁任何部门、单位或个人以任何理由截留、挪用、平调、挤占、拖欠危房改造资金。对因资金不到位而影响工程进度和建设质量的，要对有关单位负责人和直接责任人追究行政责任。

　　三、各地要建立校舍安全预警体系和制定防险救灾应急预案，预防突发事件，防止或减轻事故损失。要坚持危险校舍定期排查鉴定制度，做到经常性检查，及时发现、及时处理，防患于未然。学校发现隐患严重的校舍，要立即采取措施停止使用，并及时向有关部门报告，及时解决处理。既要保证安全，又要维护学校的正常教学秩序。要把危房改造工作和定期排查鉴定工作紧密结合，形成制度，常抓不懈。

　　在汛期来临前，迅速组织有经验、业务水平高的工程技术人员对所有中小学校舍安全进行一次全面负责的检查，并认真做好检查记录。对于有安全问题的校舍，要提出整改措施并落实到责任人，限期完成整改任务。

　　对于D级危房必须立即封闭停止使用，无改造价值的应予拆除。拆除前必须在危房周边设置安全隔离带，防止发生危险。

　　对于C、B级危房应立即组织学校、设计、施工人员排除危险点，加固危险构件，保证房屋安全使用。对于局部险情一时排除不掉的，也应封闭不安全的部分校舍并停止使用。

　　在汛期中应落实专人负责，密切注意观察房屋的变化，一有情况，立即报告并及时处理。

　　对于地处山区河沟附近和有不良地基的学校，应请求地质勘探部门的协助，做出科学的地质勘探报告并与气象部门保持紧密联系，预防山洪暴发、山体滑坡、泥石流、基础沉陷等自然灾害带来的损失。

　　学校的附属用房及设施的安全也极其重要，不能忽视。如学校食堂、礼堂、风雨操场等人流密集场所，厕所、浴室、库房、围墙、挡土墙、走道栏杆及供水、供电等。

　　四、加强校舍建设质量和建后维护管理。各地在进行中小学危房核查鉴定和危房改造工作中，要本着对国家、对人民高度负责的精神，切实把好技术关、质量关，要杜绝出现因工作疏漏而使危房核查流于形式或将旧危房改造成新危房等情况。对于校舍建设，不管是中央补助还是地方自筹的项目，不管是新建还是改扩建项目，不管是建楼房还是建平房，都必须严格执行法定的建设程序。各级教育、发展改革(计划)、财政等部门要各司其职，加强对工程项目的监管工作，杜绝“三无工程”和“三边工程”，保证校舍建设质量。

　　各地要按照《档案法》的有关要求，建立和完善校舍建筑档案，并加强对改造后校舍的日常维护和管理，保证校舍使用安全。