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贵州省商品房价格管理暂行规定

作者:法律资料网 时间:2024-07-13 09:53:23  浏览:8561   来源:法律资料网
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贵州省商品房价格管理暂行规定

贵州省人民政府办公厅


贵州省商品房价格管理暂行规定
贵州省人民政府办公厅


第一章 总 则
第一条 为了加强我省商品房价格管理,积极推行城镇住宅商品化,推动城镇住宅制度的改革,特制订本规定。
第二条 几属商品房的生产经营,都必须纳入价格管理的范围;凡是从事商品房生产经营的单位,都必须按照本规定的程序申报价格。
第三条 制定商品房价格的原则:
一、商品房生产经营单位必须不断改善经营管理,加强经济核算,提高经济效益。
二、商品住宅的售价要与群众的支付能力相适应,与城镇住宅制度改革的要求相适应;商品房的生产经营以保本微利为限。
三、商品房生产经营单位以各地最高定价为限,自行向下浮动,建立竞争型价格模式,确保商品房适用、经济、美观。
四、正确制定质量标准、等级标准,综合考虑商品房的质量。结构、层次、朝向、自然环境、所处地段、交通条件等因素,“按质论价、分等定价”,核定商品房的分地段价格或综合价格。

第二章 商品房价格的构成和核定
第四条 小区内建设的商品房的价格构成包括下列项目:
一、土地开发费(土地征用费和青苗赔偿费);拆迁安置费(迁移补偿费和拆迁房屋补偿费);三通一平费(通水、通电、通路和场地平整)。
二、土建造价。包括房屋本身的造价,即土地造价和室内水电安装费(含主要材料价差);勘察设计费;室外配套工程费,即路灯、水箱、给排水、污水处理、环卫设施和绿化等费用;小区内管线工程费,即小区内主要给排水、污水处理、供电等管线工程费;其他直接费,即利息(一
般以一年为限),不可预见费和基础加深加固费等。
三、公建设施分摊费。包括小区内幼儿园、中小学校舍、公安派出所、街道办事处等公建设施费(这些费用,原则上不应由商品房负担,如当地财政确有困难,可由商品房合理分摊一部分)。
四、开发管理费。包括工资、差旅费、办公费、广告宣传费等。
五、税金。包括营业税,城市维护建设税。建筑税不包括在商品房价格之内,应交纳的建筑税按照税务部门有关规定办理。
第五条 小区内修建的商品房价格、原则上以小区为单位核定。即土地开发费、拆迁安置费、三通一平费、勘察设计费、公建设施分摊费、室外配套工程费、小区管线工程费、开发管理费和其他直接费按小区住宅总面积分摊;房屋本身的造价、税金、利润则直接计入每栋房屋的价格。


零星修建的商品房的价格,以栋为单位仍按小区商品房价格(加地段因素)确定其配套和未发生的费用由开发公司如数交地方财政,作专项基金用于城市建设。
第六条 商品房本身的造价、三通一平费、勘察设计费、室外配套工程费、小区管线工程费、公建设施分摊费及其他直接费按工程预算成本计入价格;土地开发费、开发管理费、税金、利润,按实际发生数计入价格;开发管理费一般可按工程预算成本的1.5_3%计提;利润一般应? 刂圃谙鄢杀镜模担ヒ阅凇? 第七条 商品房价格计算公式 工程预算成本=房屋本身的建筑造价+三通一平费+勘察设计费+室外配套工程费+小区管线工程费+公建设施分摊费+其他直接费;
销售成本=工程预算成本*(1+开发管理费率)+土地开发费+拆迁补偿费+税金;
销售价格=销售成本*(1+利润率)+地段差价+质量差价
第八条 商品房地段差价的划分,由各地根据城镇的具体情况及供求关系确定,在同一城镇内同类型、同标准、同质量、同地段的房屋价格,应基本保持一致。地段差价不属开发公司经营利润,作财政收入如数上交。
第九条 商品房可核定不同层次的价格,但整栋房屋的综合平均价为100%。
第十条 根据国家颁发的建筑工程质量验收标准确定商品房的质量差价。评为合格工程的质量价差为零;评为优良工程的加价2%,没有达到验收标准的不准出售。

第三章 质量管理权限及审批程序
第十一条 商品房的作价原则和计价的具体规定由省城乡建设环境保护厅、省物价局、省建设银行共同另行制订。
第十二条 各地城建部门可根据本规定的原则,结合各地的实际情况,会同物价部门、建设银行制订本地区商品房价格管理实施细则,报当地人民政府批准执行。
第十三条 各商品房生产经营单位应将每栋(小区)商品房的概(预)算资料和其他可计入价格的成本项目资料报送城建部门、物价部门和建设银行,经审核定价后才能出售。未核价的商品房不准出售。
第十四条 商品房生产经营单位是独立的商品生产者和经营者,实行等价交换的原则,任何部门不得平调其利润或无偿调拨商品房。

第四章 商品房价格的监督与检查
第十五条 省城乡建设环境保护厅、省物价局、省建设银行负责指导各地贯彻执行本规定,对违反本规定的有权纠正、制止。
第十六条 各商品房生产经营单位必须严格执行本规定,对不按本规定执行,自行订价、提价的,各级物价检查部门可按国家物价局〔85〕价检字206号文件《对违反物价纪律实行经济制裁的暂行规定(修订)》查处;建设银行有权拒付提价部分的款项。

第五章 附 则
第十七条 本规定实施前已办理结算的商品房,可按原有规定办理;未办理结算的,按新核定的价格执行。
第十八条 本规定的解释权属省建设厅、省物价局、省建设银行行。
第十九条 本规定自发布之日起施行。



1987年1月17日
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中华人民共和国邮电部和美利坚合众国商务部电信科学技术合作议定书及附件

中国邮电部 美国商务部


中华人民共和国邮电部和美利坚合众国商务部电信科学技术合作议定书及附件


(签订日期1986年5月16日 生效日期1986年5月16日)
  中华人民共和国邮电部和美利坚合众国商务部(以下简称双方),根据一九七九年一月三十一日在华盛顿签订并于一九八四年一月十二日延长的中华人民共和国政府和美利坚合众国政府科学技术合作协定,为促进电信领域的科学技术合作,达成协议如下:

  第一条 双方同意在平等、互利和互惠的基础上,遵照双方的法律和规章,进行民用和商用电信领域的科学技术交流和合作活动。

  第二条 双方同意,合作可包括下列内容:
  一、电信科技有关的电磁波传播;
  二、美国民用的地面和空间通信系统的标准和准则;
  三、自然灾害时的民用应急通信;
  四、民用的地面和空间通信的实用电信技术;
  五、双方同意的其他内容。

  第三条 双方同意,合作可采取下列方式:
  一、就双方感兴趣的课题交换科学技术情报;
  二、互派专家、学者、科技人员和代表团组;
  三、就双方感兴趣的课题开展合作研究;
  四、联合组织学术研讨会、座谈会、授课和讲座;
  五、政府部门、工业企业、技术研究单位及院校相互之间的科技合作;
  六、双方同意的其他合作方式。

  第四条 根据本议定书进行的合作活动,将视双方所能获得的经费和人力而定。本议定书第三条所述的各项活动的具体任务、责任和条件应列入本议定书的附件。双方同意,凡属对等的专家考察组项目,派遣方应支付国际旅费,接待方应负担在其境内所有的食宿、交通费用和紧急情况下的医疗费。对非对等项目,应经双方同意逐项商定。

  第五条 根据本议定书进行的活动,应在中美科学技术合作联合委员会的指导下进行。
  为执行本议定书,双方应各指定一名代表,负责协调和确保各自一方执行本议定书的条款。双方指定的代表应通过信函联系,商定合作的活动和其他有关事宜。需要时,经双方同意,双方代表可进行会晤,磋商执行本议定书的有关事宜。

  第六条 根据本议定书进行的电信科技合作活动所产生的科学技术情报资料,未经双方事先同意,不能向其他政府或世界科学界公布,如需公布,必须逐项审核。

  第七条 根据本议定书进行的由一方向另一方提供的科学技术情报,应是提供方确信为准确和可靠的,但提供方不保证所提供的科学技术情报资料适于接受方的任何特定的用途或应用。

  第八条 双方同意,为便于进行具体的合作活动,需要对版权保护和执行本议定书过程中所作出或构想的发明或发现的处理的规定达成协议,并作为本议定书的附件。

  第九条 本议定书自签字之日起生效,有效期为五年。经双方书面一致同意,本议定书可予以修改或延长。
  任何一方都可按自己的意愿在任何时候终止本议定书,但欲终止本议定书的一方应提前六个月,以书面方式通知另一方。
  本议定书的期满和终止不影响根据本议定书确定的、并在其有效期内开始的具体合作活动的效力或期限。
  本议定书于一九八六年五月十六日在华盛顿签订,一式两份,每份均用中文和英文写成,两种文本具有同等效力。

  中华人民共和国          美利坚合众国
   邮电部代表            商务部代表
    韩 叙             鲍德里奇
   (签字)             (签字)

 附件一    中华人民共和国邮电部和美利坚合众国

           商务部电信科学技术合作议定书
  
  根据中华人民共和国邮电部和美利坚合众国商务部(以下简称双方)于一九八六年五月十六日在华盛顿签订的中华人民共和国邮电部和美利坚合众国商务部电信科学技术合作议定书(以下简称议定书)的第八条,双方达成协议如下:

 一、双方同意,根据议定书或附件所交换的任何具有保密性质的情报(例如商业秘密和技术诀窍或任何一方要求承担保密义务的情报)应受到保护。双方只有通过根据议定书第五条指定的代表(指定代表)进行磋商,或双方同意的其它方式,逐项达成协议后,才能做出引进和提供此类情报的决定。

 二、对于根据本议定书或附件所作出或构想的发明或发现,双方同意:
  (一)如果此发明或发现是通过双方交换情报,例如联合召开会议、研讨会或交换技术报告或论文,由一方人员所作出或构想的:
  1.作出发明或发现的人员的一方(发明方)在所有国家有权获得此发明或发现的一切权利和利益,但须给另一方及其政府和国民非独占的、不可撤销的、免交使用费的许可证。
  2.如果发明方决定不在另一方的国内或某第三国获得此种权利和利益,另一方则可获得,但须给发明方及其政府和国民非独占的、不可撤销的、免交使用费的许可证。
  (二)如果此发明或发现是在科技人员交换中,由一方(派出方)派往另一方(接受方)的人员独立地或联合地作出或构想的:
  1.接受方在其本国及第三国有权获得此发明或发现的一切权利和利益。派出方在本国享有一切权利和利益,并拥有非独占的、不可撤销的、免交使用费的许可证,由派出方及其政府和国民在第三国使用。
  2.如果接受方决定不在第三国或某特定第三国获得此种权利和利益,派出方则可获得。但须给接受方及其政府和国民非独占的、不可撤销的、免交使用费的许可证。
  (三)如果此发明或发现是通过其他合作方式,例如合作研究,或是在上述第(一)条情况下由双方人员(共同发明者)所作出或构想的,双方将规定适当的权利分配办法,一般来讲,各方通常应享有在其本国的权利,而在第三国的权利双方则应在公平的基础上商定。
  (四)作出发明或发现的人员的一方应把此种发明及所选取专利或其他保护的情况通知另一方,并为另一方确定在此发明中的权利提供必要的文件。通知方可要求另一方推迟发表或公布此类情报,但是这一限制不得超过自通知之日起六个月。

 三、任何一方或任何一方同意的执行实体,对根据议定书或附件由该方及其执行实体所产生的著作,均可在其本国和第三国获得版权保护。在此情况下,非产生著作的一方及其政府和国民则应拥有非独占的、不可撤销的、免交使用费的许可证,以便翻译、复制、出版和发行这些著作。

 四、根据各自国家的法律,每方应负责向其本国国民偿付需要付出的奖金或报酬。

 五、对在执行本附件时产生的其它问题和争议,双方应通过各自指定的代表或他们按议定书第五条指定的部门进行磋商或双方同意的其它方式予以解决。

 六、本附件自双方在议定书上签字之日起生效,有效期与议定书期限相同。

 附件二      中华人民共和国邮电部和美利坚
         合众国商务部电信科学技术合作议定书

  根据中华人民共和国邮电部和美利坚合众国商务部(以下简称双方)于一九八六年五月十六日在华盛顿签订的中华人民共和国邮电部和美利坚合众国商务部电信科学技术合作议定书(以下简称议定书),双方同意进行以下活动。

 一、美方派一个由政府和一些电信工业企业的技术专家组成的考察组,于一九八六年下半年访华,其考察的具体内容包括:
  (一)中国民用电信发展情况和需求;
  (二)中国民用电信设施运转情况;
  (三)中国电信科技发展情况;
  (四)中国电信标准的制订和颁发以及通信业务资费的确定。

 二、中方派一个专家考察组于一九八七年上半年访美,考察的具体内容包括:
  (一)美国民用电信发展情况;
  (二)美国民用电信设施运转情况;
  (三)美国电信科技发展和生产情况;
  (四)探讨双方在民用和商用通信领域中的电信技术和通信系统应用方面双边合作的具体细节。

 三、双方同意,对于互换上述专家考察组:
  (一)派遣方应支付国际旅费,接待方应负担在其境内所有的食宿、交通和紧急情况下的医疗费用。
  (二)每个考察组的人数、考察内容和日程等具体内容,由双方代表商定。

 四、双方同意,在议定书的有效期内,双方根据各自的实际考虑,进行以下项目:
  (一)中方派两名专家到美国国家电信和信息总局所属的电信科学研究所(以下简称ITS)进行电磁波传播的考察;美方派两名专家就卫星通信和微波通信的电磁波传播到中国讲学。
  (二)中方派两名专家到美国,就通信系统分析、技术标准准则进行合作研究,美方派两名专家就相同课题到中国讲学。
  (三)美方向中方提供有关自然灾害时的民用应急通信资料,然后双方商定在此领域内的具体合作活动。
  (四)双方同意,关于执行本附件第四条规定的活动的费用问题,派遣方应支付国际旅费,接待方应负担在其境内所有的食宿、交通和紧急情况下的医疗费用。

 五、本附件自双方在议定书上签字之日起生效。
近年来,中小企业以原材料等动产设定质押向银行申请贷款,银行为防范化解融资风险,委托专业的物流公司对质物进行监管的商品融资业务发展迅速,这对于缓解中小企业资金紧张的局面、拓展银行的业务范围意义重大。但因其中法律关系复杂,规则适用不明,出现纠纷后,当事人争议颇多。在法院内部,对质押监管协议的性质及当事人之间的责任裁量等认识也不统一。因此,这类案件的审理具有一定的复杂性和难度。兹举一例说明:

A企业以其存储于B处的钢材作质押,向C银行申请贷款,并通过指示交付完成了钢材的转移占有。为保全质物,C银行与A企业及D公司三方共同签订《质押监管协议》,约定C银行委托D公司对质物进行保管、监督,A企业予以协助;如因监管不善致使质物损毁灭失,D公司应承担损害赔偿责任。协议签订后,D公司派人到B处对质物钢材实施了监管。期间,案外人以买受人身份到B处提取质物,D公司虽竭力阻止并及时通知了C银行,但质物仍被提走。C银行因向A企业追索欠款未果,遂起诉D公司要求其承担违约责任。

本案争议的焦点为D公司应否承担违约责任。解决这一焦点问题,首先应对质押监管协议的性质和类型作出认定,这是其后法律适用及责任裁量的基础。对质押监管协议究竟属于何种性质类型的合同,审判实务中存在仓储保管合同说和委托合同说两种不同的认识。仓储保管合同说认为,监管协议中明确约定了监管人承担质物的保管义务,故监管人即为保管人,监管协议实为仓储保管合同。对此,笔者不能苟同。虽然监管协议中约定了监管人负有质物保管义务,但监管人的主给付义务并不以保管义务为限,除保管义务外,监管人还另外负有对质物的监督、管理等义务(监管义务),而其与保管义务迥然相异。保管义务只针对物的物理品质而设,不涉及权属问题。在仓储保管合同中,根据合同法第三百八十四条的规定,保管人应对物的品质、数量等进行检验,检验后发生不符的,保管人承担损害赔偿责任,但其中并不包括对物的权属进行检验,保管人因此也无须审查存货人是否真正为货物的所有人。而监管人的监管义务则不同。根据质押贷款的要求及银行签订监管协议的目的,可以认定监管义务中包括了对质物的权属状况进行审核的内容,这是保管义务与监管义务的根本区别。明确此点在实务中尤为必要。在因质物权属引发的质押监管纠纷中,法院如何裁决,往往取决于质物权属审核义务在当事人之间如何分配,这是决定责任的天平向哪一方倾斜的关键。根据商业银行法第三十六条规定,银行在签订质押合同时,负有对质物权属的审查义务。银行将对质物监督、保管的事务概括性地委托给监管人实施时,除非另有约定,否则应视为委托事务中包括了对质物权属的审核义务。从操作层面看,监管人实施核库,对质物监控、管理,也必须以对质物权属进行审核为基础,这是监管人依据诚实信用原则适当履行监管协议的必然要求。当然,赋予监管人对质物权属的审核义务,并不意味着银行的此项法定义务可因签订监管协议而完全免除。故银行和监管人无论哪一方不履行该义务,都应对由此而发生的损失承担相应的赔偿责任。除权属审核义务外,监管义务中还包括对流动质押中质物的价值和数量变动情况进行监督、对质物进行特殊标识以及质物受侵害时在约定时间内及时向银行报告等项义务内容。

由是可知,保管义务无法完全囊括和包含监管义务,二者具有不同的内涵和外延,本案中监管协议约定监管人同时负有监管义务和保管义务,协议的性质应属于概括性的委托合同,而非单纯以质物保管为内容的仓储保管合同。当然,因此时监管人仍负责保管质物,故在判定监管人是否履行了此项义务及其法律后果时,合同法仓储、保管合同章的相关规定亦有适用的余地。在作为委托合同的监管协议中,委托人为银行,受托人为监管人。虽然实践中监管协议均由三方共同签订,但出质人并非监管协议的一方当事人,其仅是与该监管协议存有利害关系的第三人。即便监管协议约定出质人支付监管费,但这也不能证明出质人即为监管协议中的一方当事人。因为出质人履行支付监管费的义务,性质上属于委托合同之外的第三方代为履行本应由委托人承担的支付委托费的合同义务,如出质人未按约定支付监管费,监管人有权向委托人请求支付。

监管人未按协议约定履行监管之责,致使质物发生损毁灭失的,根据合同法第一百二十二条的规定,发生违约责任和侵权责任的竞合,委托人有权选择责任类型。本案中,委托人选择主张违约责任,裁量监管人是否应实际承担责任,应根据监管协议采取何种归责原则而定。合同法奉行合同自由原则,监管协议采取何种归责原则,可以由当事人事先自由约定,如无特殊约定或约定不明,则应按合同法第四百零六条关于委托合同归责原则的规定,认定为采取过错责任原则。质言之,此时判断监管人是否应承担违约责任应以其主观上是否存在过错为要件。案例中,监管协议约定监管人D承担质物保管、监督的义务,但D并未实际保管质物,而是将质物交由原保管人B实际保管,D只是派人前往监督。此种业务模式在业界十分普遍,被称为“输出监管”。此时,D实际上是将受托保管质物的义务转委托他人代为履行。实际保管人B根据指示交付的通知,明知保管物已设定质权的事实,本应根据质权人C或其代理人(监管人)D的指示放货,但其未尽妥善保管义务,擅自允许他人提货,最终造成质物损失,无疑主观上存在过错。此时,如D的转委托未经原委托人C同意,则属于擅自转委托,根据合同法第四百条的规定,监管人D应对实际保管人B的行为向C承担责任;即便D的转委托经过了C的同意,但因监管人D转委托选人不当,主观上同样存在过错,仍应对因此产生的损失在质物可变现价值限度内对C承担补充赔偿责任。


(作者单位:最高人民法院)