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如何执行抵押的房屋/奚正辉

作者:法律资料网 时间:2024-07-07 12:15:45  浏览:8182   来源:法律资料网
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如何执行抵押的房屋

【案情介绍】
2005年4月22月,钟某与刘某签订了《上海市房地产买卖合同》,刘某将上海市静安区的一套房屋(建筑面积:249.44m2)及四个车位出售给钟某,转让价格为580万元,钟某签约当天支付了174万元人民币。因该房屋原已抵押给中国工商银行,刘某始终不予清偿其抵押贷款,导致合同无法继续履行。钟某向上海仲裁委员会申请继续履行合同,后经调解解除合同,刘某偿还174万元及相关费用给钟某。刘某一直未履行还款义务,钟某于2006年1月向上海市静安区人民法院申请执行。

【案件分析】
现在向银行抵押的房屋越来越多,这些抵押的房屋是否可以查封、是否可以执行呢?这在实践中存在不同的理解,本人针对上述案例着重进行探讨。

一、钟某是否可以向法院申请查封刘某的房屋
答案是肯定的,《民事诉讼法》第92条的规定:“人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因,使判决不能执行或者难以执行的案件,可以根据对方当事人的申请,作出财产保全的裁定。”在实践中,只要申请人提供担保,法院通常都会予以裁定保全。

二、钟某是否可以申请执行刘某的房屋
因为刘某的房屋抵押给了中国工商银行,而且每个月都按约还款,没有违约的情况,那么作为一般债权人的钟某是否可以向法院申请拍卖该房屋呢?
《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第40条的规定:“人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产,可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款,应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后,其余额部分用于清偿申请执行人的债权。”根据该规定,钟某完全有权要求拍卖或变卖该房屋。是否需要征得银行同意呢?法律没有规定,但必须通知抵押权人,因为《担保法》第49条得规定:“抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。”
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条的规定:“ 对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。”本案中的房屋是否属于刘某生活所必需的居住房屋呢?笔者认为不是,根据案情调查知道:刘某并不居住在该房屋,该房屋是其弟弟与弟媳居住,刘某是香港人,但长期居住在上海,而且该房屋有249.44m2 且有4个车位,在上海也是豪华住宅,所以法院完全可以拍卖该房屋。
法院根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》拍卖刘某的房屋,所得价款先清偿银行的贷款,然后清偿钟某的债权。

(上海中汇律师事务所 奚正辉)

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外国在华常驻人员携带进境物品进口税收暂行规定

中华人民共和国海关


外国在华常驻人员携带进境物品进口税收暂行规定

1999年3月10日,中华人民共和国海关


《外国在华常驻人员携带进境物品进口税收暂行规定》已经国务院批准,现对外发布,自1999年4月1日起实施。(注:此公告于1999年3月10日由各地海关对外公布。)

第一条 为了贯彻对外开放政策、加强对外交流、促进对外经济贸易的发展,特制定本规定。
第二条 经中华人民共和国主管部门批准的境外企业、新闻、经贸机构、文化团体及境外法人在我国境内设立的常驻机构(以下简称“常驻机构”),其获准进境并在我国境内居留一年以上的外国公民、华侨和港、澳、台居民(包括与其共同生活的配偶及未成年子女)等常驻人员(以下简称“常驻人员”),进口的自用物品,适用于本规定。这些人员具体是指:
(一)外国企业和其他经济贸易及文化等组织在华常驻机构的常驻人员;
(二)外国民间经济贸易和文化团体在华常驻机构的常驻人员;
(三)外国在华常驻新闻机构的常驻记者;
(四)在华的中外合资、合作企业及外方独资企业的外方常驻人员;
(五)长期来华工作的外籍专家(含港、澳、台地区专家)和华侨专家;
(六)长期来华学习的外国留学生和华侨留学生。
第三条 上述6类常驻人员在华居住一年以上者(即:工作或留学签证有效期超过一年的),在签证有效期内初次来华携带进境的个人自用的家用摄像机、照相机、便携式收录机、便携式激光唱机、便携式计算机,报经所在地主管海关审核,在每个品种一台的数量限制内,予以免征进口税,超出部分照章征税。
第四条 对符合第二条规定的外籍专家(含港、澳、台地区专家)或华侨专家携运进境的图书资料、科研仪器、工具、样品、试剂等教学、科研物品,在自用合理数量范围内,免征进口税。
第五条 以上外国人员在华生活、学习、工作期间携带进境的第三条、第四条规定以外的行李物品,按《中华人民共和国海关对进出境旅客行李物品监管办法》执行。
第六条 以上规定进口的免税物品,按海关对免税进口物品的有关规定接受海关监管。
第七条 外国(包括地区)驻华使(领)馆、联合国专门机构及国际组织常驻(代表)机构的常驻人员(包括与其同行来华居住的配偶及未成年子女)携带进境的物品,仍按现行有关规定执行。
第八条 此前的有关政策、规定,凡与本规定不符的,按本规定执行。
第九条 中华人民共和国海关总署依据本规定,制定实施细则。
第十条 本规定自1999年4月1日起执行。


关于印发《城市园林绿化企业资质管理办法》和《城市园林绿化企业资质标准》的通知

建设部


关于印发《城市园林绿化企业资质管理办法》和《城市园林绿化企业资质标准》的通知

建城[1995]383号


各省、自治区、直辖市建委(建设厅),各计划单列市建委,北京市市政管理委员会,深圳市城管办:

  根据国务院《城市绿化条例》规定,我部制定了《城市园林绿化企业资质管理办法》和《城市园林绿化资质标准》,现印发给你们,请在今后城市园林绿化行业管理工作中按照执行。执行中的问题,请及时告知我部城建司。

  附件:1.城市园林绿化企业资质管理办法

     2.城市园林绿化企业资质标准

中华人民共和国建设部
一九九五年七月四日

城市园林绿化企业资质管理办法

  一、根据《城市绿化条例》的规定,为加强城市园林绿化市场的管理,保障城市园林绿化规划、建设和管理质量,对城市园林绿化企业实行资质审查发证管理,特制定本办法。

  二、本办法所称城市园林绿化企业,是指从事各类城市园林绿地规划设计,组织承担城市园林绿化工程施工及养护管理,城市园林绿化苗木、花卉、盆景、草坪生产、养护和经营,提供有关城市园林绿化技术咨询、培训、服务等业务的所有企业,包括全民所有制企业、集体所有制企业、中外合资企业、中外合作经营企业、联营及股份制企业、私营企业和其他企业,均应纳入城市园林绿化行业管理范围,进行资质审查管理。

  三、本办法所称资质,是指企业的人员素质、技术及管理水平、工程设备、资金及效益情况、承包经营能力和建设业绩等。

  四、国务院建设行政主管部门主管全国城市园林绿化企业的资质管理工作。

  城市园林绿化企业资质审查按建设部《城市园林绿化企业资质标准》分级进行,并统一印制 《城市园林绿化企业资质证书》。一级企业由省、自治区建设行政主管部门,直辖市园林绿化行政主管部门进行预审,提出意见,报国务院建设行政主管部门审批、发证。二级企业由所在省、自治区建设行政主管部门、直辖市园林绿化行政主管部门或其授权机关审批、发证,并报国务院建设行政主管部门备案。三级和三级以下企业由所在城市园林绿化行政主管部门审批、发证,报省、自治区建设行政主管部门备案。

  五、申请资质审查的企业须提交下列文件:

  (一)城市园林绿化企业资质申报表;

  (二)企业法人代表和经济、技术、财务负责人有关证件;

  (三)企业工程技术人员和经营管理专业人员明细表及技术职称证书(复印件);

  (四)企业主要技术工种情况明细表及岗位合格证书(复印件);

  (五)中级以上技术工种、级别明细表及证明材料;

  (六)由上级主管部门或资产评估单位审查的企业固定资产原值和流动资金数量证明书;

  (七)企业业绩证明;

  (八)其他文件、证明。

  六、城市园林绿化企业凡从事规划设计、建筑工程施工、古建筑维修和仿古建筑施工的,均应按有关规定向相应的主管部门申请企业的资质等级,经批准取得证书后,方可从事相应的经营活动。

  七、新开办的城市园林绿化企业,应持本规定第五条所列文件向城市园林绿化行政主管部门申请资质初审,初审同意后,颁发《城市园林绿化企业资质试行证书》。

  《试行证书》使用两年后,城市园林绿化行政主管部门对企业进行正式资质审查验收,审定合格后,才可获得《证书》。

  对不符合资质标准,验收不合格的,限期整改;整改后仍不合格,城市园林绿化行政主管部门取消企业资质或予以降级审查,企业应到工商行政管理机关办理变更登记或注销手续。

  八、凡通过资质审查并取得《城市园林绿化企业资质证书》的企业,必须接受资质审查部门的年度审查。

  九、违反本办法,有下列行为之一的,由城市园林绿化行政主管部门处以警告、罚款或吊销证书。

  (一)不按规定申请办理资质审查的;

  (二)申请资质时隐瞒情况、弄虚作假的;

  (三)伪造、涂改、出租、借用、转让和出卖资质证书的;

  (四)违反资质标准超越等级或超越营业范围承接工程项目的。

  十、各省、自治区建设行政主管部门、直辖市园林绿化行政主管部门可根据本办法,制定实施细则。

  十一、本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。

  十二、本办法自一九九五年十月一日起施行。

城市园林绿化企业资质标准

  一、一级企业

  (一)具有8年以上城市园林绿化经营经历。

  近5年承担过面积为60000平方米以上的园林绿化综合性工程,并完成栽植、铺植、整地、建筑及小品、花坛、园路、水体、水景、喷泉、驳岸、码头、园林设施及设备安装等工程,经验收,工程质量合格。

  具有大规模园林绿化苗木、花卉、盆景、草坪的培育、生产、养护和经营能力。

  具有高水平园林绿化技术咨询、培训和信息服务能力。在本省(自治区、直辖市)或周围地区内有较强的技术优势、影响力和辐射力。

  (二)企业经理具有8年以上从事园林绿化经营管理工作的资历,企业具有园林绿化专业高级技术职称的总工程师,中级以上专业职称的总会计师、经济师。

  (三)企业有职称的工程、经济、会计、统计、计算机等专业技术人员,占企业年平均职工人数的10%以上,不少于20人;具有中级以上技术职称的园林工程师不少于7名,建筑师、结构工程师及水、电工程师都不少于1名。企业主要技术工种骨干全部持有中级以上岗位合格证书。

  (四)企业专业技术工种除包括绿化工、花卉工、草坪工、苗圃工、养护工以外,还应包括瓦工、木工、假山工、石雕工、水景工、木雕工、花街工、电工、焊工、钳工等,三级以上专业技术工人占企业年平均职工人数的25%以上。

  (五)企业技术设备拥有高空修剪车、喷药车、洒水车、起重车、挖掘机、打坑机、各种工程模具、模板、绘图仪和信息处理系统等。

  (六)企业固定资产现值和流动资金在1000万元以上,企业年总产值在1000万元以上,经济效益良好,利润率20%以上。

  (七)企业所承担的工程,培育的植物品种,或技术开发项目获得部级以上奖励或获得国际性奖励。

  二、二级企业

  (一)具有6年以上园林绿化经营经历。

  近4年承担过面积为30000平方米以上的综合性工程施工,或具有园林绿化苗木、花卉、盆景、草坪的培育、生产、养护和经营能力。

  具有园林绿化技术咨询、培训和信息服务能力。在本市具有较强的技术优势和影响力。

  (二)企业经理具有6年以上从事园林绿化经营管理工作;企业具有园林绿化专业中级以上技术职称的总工程师,财务负责人具有助理会计师以上职称。

  (三)企业有职称的工程、经济、会计、统计等专业技术人员,占企业年平均职工人数的10%以上,不少于15人;具有中级以上技术职称的园林工程师不少于5名,建筑师及水、电工程师各1名。企业主要技术工种全部持有中级岗位合格证书。

  (四)企业专业技术工种应包括绿化工、花卉工、草坪工、养护工、瓦工、木工、假山工、石雕工、水景工、电工、焊工、钳工等,三级以上专业技术工人占企业年平均职工人数的15%以上。

  (五)企业技术设备拥有高空修剪车、喷药车、挖掘机、打坑机、各种工程模具、模板、绘图仪、微机等。

  (六)企业固定资产现值和流动资金在500万元以上。年总产值在500万以上。利润率20%以上。

  (七)企业所承担的工程,培育的品种,或技术开发项目获得省级以上奖励。

  三、三级企业

  (一)具有4年以上园林绿化经营经历。

  近3年承担过面积为10000平方米以上综合性工程施工,或具有园林绿化苗本、花卉、盆景、草坪培育、生产、养护和经营能力。

  (二)企业经理具有4年以上园林绿化经营管理工作的资历,企业技术负责人具有园林绿化专业中级以上职称,财务负责人具有助理会计师以上职称。

  (三)企业有职称的工程、经济、会计、统计等专业技术人员,占企业年平均职工人数的10%以上,不少于12人;具有中级技术职称以上的园林工程师不少于3名,建筑师1名,企业主要技术工种全部持有中级岗位合格证书。

  (四)企业专业技术工种应包括绿化工、花卉工、草坪工、养护工、瓦工、木工、假山工、水景工、电工等,三级以上专业技术工人占企业年平均职工人数的10%。

  (五)企业技术设备拥有修剪车、挖掘机、打坑机、各种工程模具、模板、绘图仪、微机等。

  (六)企业固定资产原值和流动资金在100万元以上。年总产值在100万元以上。

  四、三级以下企业资质标准由各市城市园林绿化行政主管部门参照上述规定自行确定。

  五、各级城市园林绿化企业营业范围:

  (一)一级企业可在全国或国外承包各种规模及类型城市园林绿化工程,可从事城市绿化苗木、花卉、盆景、草坪等植物材料的生产经营,可兼营技术咨询、信息服务等业务。

  (二)二级企业可跨省区承包50公顷以下城市园林绿化综合工程,可从事城市园林绿化植物材料生产经营、技术咨询、信息服务等业务。

  (三)三级企业可以在省内承包20公顷以下城市园林绿化工程,可兼营城市园林绿化植物材料。